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郁亮:“房地产行业资本红利时代已经结束”
发布日期:2020-10-11

  每年的万科集团全国媒体年会,都被视为是万科释放对房地产行业发展新观点的信号。9月25日,万科在云南玉溪抚仙湖举办了主题为“朋友”的南方区域媒体交流会,董事会主席郁亮、南方区域事业集团首席执行官孙嘉、物流事业部首席执行官张旭、物业事业部执行官朱保全等出席了活动。
  在本次交流会上,万科集团董事会主席郁亮明确表示,国家监管的“三道红线”发布后,房地产行业的资本红利时代已经宣告结束,游戏规则都将改变,所有行业参与者都来到了新的起跑线,也就是要归零之后重新再出发。与此同时,好产品、好服务则始终是房企能否在房地产管理红利时代“活下去”的关键。
谈发展
南方区域市场表现 仍需“加把劲”, 将重点布局6大产业
  交流会当日,率先登场“讲故事”的是万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉。去年5月,原为万科首席财务官的孙嘉,接替张纪文成为万科南方区域事业集团首席执行官。
  南方区域是万科总部所在地,一直以来也是万科最重要的主战场之一。中山也是万科在南方市场布局的主要城市之一。2019年,南方区域的营收收入虽然位于四大区域之首,但销售垫底。今年上半年,万科南方区域的销售、营业收入等指标落后于上海区域和中西部区域。针对媒体对“万科南方区域销售和回款不太理想”的问题。孙嘉坦言,近期包括未来一两年之内,按照传统住宅开发的主要指标如销售、回款,南方区域确实相对落后。
  “一方面是因为我们的好产品、好服务做得还不够。另外,在过去的5至8年,南方区域在经营性不动产、服务型业务以及旧改里面投入的资源不多,而这些业务在开发经营上需要更长时间。” 孙嘉以歼-20战斗机模型为比喻,将万科南方区域的新业务管理架构称为“一体、两翼、双核”。
  所谓“一体”是指整个南方区域一盘棋,把整个区域的精力、资源通过大会战的协作方式,把分散的力量凝聚起来,目的就是更高效地服务客户,满足客户各方面需求。
  “两翼”是指“战区公司”和“军种业务”。“战区”深耕所在城市,力争数一数二,这些城市具体包括深圳、广州、东莞、佛山、福州、长沙、南宁、厦门、中山、珠海、海南、惠州、江门以及万溪。其中,“军种业务”是指以办公、商业、代建、养老、酒店和城市更新6大业务为代表的独立业务。
  “双核”指的就是广州和深圳两大城市,这里多业态布局,大型项目众多。万科期待在未来几年在这两个双核城市能够打造出更加成功的项目、模式和团队,然后复制和拓展到华南五省的更多城市。
  孙嘉还特别指出,过去几年,万科南方区域投资到城市更新的资源确实少了,去年南方区域的“军种业务”还只有前面五个,这次特意加上了城市更新。而记者在交流会上了解到,早前万科已经在中山规划布局了城市更新项目。
谈物业
“物业的本质,是替业主花好钱”: 万科物业品牌将专注住宅物业

  今年是万科物业成立30年。多年来,万科物业在行业的知名度,一直不亚于其房地产开发业务。然而,近期闹得沸沸扬扬的“讽刺锦旗”事件,一时间成为各路媒体争先调侃和报道的网红热点。在当日的交流会上,物业事业部执行官朱保全也主动给出了回应和自己的看法。
  据了解,“锦旗事件”发生在今年9月初,当时宁波市中梁首府部分业主,因为不满万科物业设定的停车收费标准(政府限价范围内),向后者送上了一面印着“干啥啥不行,收钱第一名”的“锦旗”,引起网络热议。
  在多番沟通无果的情况下,9月13日,宁波万科物业对宁波中梁首府业主发出一封撤场公开信,表示“拟向街道与小区业主大会提出申请启动退出小区物业服务工作的程序”。对此,该小区有业主对万科提出挽留。
  “物业的本质,是替业主花好钱。物业和基金管理人(GP)一样。”朱保全指出,物业的本质PM(Property Management,财产管理)不等于FM(Facility Management,设施管理)。物业在提供优质增值服务的同时,也要考虑盈利才能长远发展。在朱保全看来,物业服务是51%的人的投票就能够代表100%的人。如果能花好钱,让业主满意,那么提高的物业费就是超额的纯收益,这是其他行业无法媲美的。
  另外,朱保全还在会上透露,自2015年全面市场化以来,万科物业的业务版图先后扩张到商办物业及城市物业领域,万科物业过去是万物梁行(商业地产)和万科城市物业的母品牌。物业板块发展至今已经30年,考虑到万物梁行和城市物业已具一定规模,未来万科物业将专注住宅物业空间,成为住宅物业的专属品牌。此外,万科还将推出万物物业、万物梁行、万科城市物业的多品牌战略。有分析认为,这是未来万科物业单独上市的战略举动。
谈趋势
郁亮:“三道红线”下行业游戏规则已变, 产品和服务是永不过时硬指标

  作为当日交流会的主角,万科董事会主席郁亮一上场就直言,明年国家监管部门开始执行的“三道红线”政策,其影响力不亚于2002年土地招拍挂制度的出台。而这也宣告着房地产行业资本红利时代的正式结束。
  记者了解到,今年8月,住房城乡建设部、人民银行明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,也就是此前业内多次传闻的“三条红线”:1.房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;2.房企的净负债率不得大于100%;3.房企的“现金/短债比”小于1 。
  此外,拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面,也将作为监管机构考察的重要指标。
  对此,郁亮把中国房地产行业分为三个阶段:第一个阶段是2002年之前的土地红利阶段,谁拿到地谁就赚到钱了。2002年之后,进入金融红利阶段,谁能更获得资本市场的支持就能买更多地回来。随着2021年“三道红线”政策的全面实施,房地产行业也就到了管理红利阶段,所有的开发商再次来到了同一起跑线,原来所有的优势、做法可能都不成立了,可以说是全部归零。
  “其实,几年前万科对这一趋势就有过预判,我们一直在对此做准备。”郁亮坦言,房地产金融占比越来越高,这是不对的。金融资源过多地被房地产占用并非好事,尤其在房住不炒时代,国家一定会采取相应措施。
  郁亮认为,房企要想在管理红利时代活下去,核心就是要回归本质,要有好产品、好服务,这是任何行业、任何企业永远不过时的核心竞争力。正因如此,万科内部推出了“竞争战略”,针对国内经济“双循环”新格局加大对北部、西北部地区的布局与投资,用农民播种的耕作心态,静待在新领域获得新收获。
  有趣的是,为了践行“竞争战略”,万科在交流会当天发布了一首与新裤子乐队合作的新歌——《就是不妥协斯基》。郁亮笑言,尽管集团内老领导不太喜欢这种摇滚曲风,但这是万科要争夺95后年轻客户的信号,毕竟房地产的长期发展,是由新增人口流向决定的。
谈行业
“竞争虽激烈, 但万科特别不希望行业出现恶性事件”

  监管收紧、经济下行压力加大的背景下,去年至今不少房地产企业承受巨大压力,当中不乏一些曾经在行业如雷贯耳的房企品牌。早前万科支援泰禾集团举动,也成为当日媒体追问的焦点。
  “行业的重大游戏规则已经改变,影响所有的企业而不只是某些企业。因此,我要求万科要从财务纪律提高到财经纪律。一般财务纪律是不能做假账、成本分摊等,而财经纪律则要把关投资纪律。因为明年监管是穿透式的,明股实债、表内表外全覆盖,之前的财务技巧是没有任何作用的。一旦存在财务短板,企业很容易会出现系统性风险。”对于支援泰禾,郁亮表示,万科特别不希望行业出现恶性事件,一旦发生的话对行业整体影响就会很差,所以万科会在保护自身利益的前提下,尽可能帮助一些有困难的企业。
他还意味深长地表示,万科不会去做“赚行业最后一个铜板”的事情,而要去做对国家发展、行业大环境以及企业发展有利的正确事情。
来源:中山商报
作者:梁展宏
(原标题:“房地产行业资本红利时代已经结束”)